永年にわたる資金調達コンサルティングの豊富な体験を基に、資金調達のイロハから、高度なノウハウまで、資金調達に関連する情報満載のブログです。
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今日の本題は不動産担保ローンの基礎的な話です。
順番にご案内させていただきます。
(金利) サイトなどの案内では5%台からとの記載がある会社もあるようですが、 実際は7%台から9%台と言うのが実情です。 ただ、後で触れる事務手数料との絡みで、低くなることもあるようですが、 8%前後と言うのが一般的です。
(事務手数料) ほとんどの会社が2%+消費税の事務手数料を融資実行時に取ります。 ただ最近東証一部に上場した会社は1%+消費税になっています。
(融資期間) 25年などの長期の融資期間も書いてありますが、 金利も低くないので、できれば短期での利用をお奨めいたします。 ただ、銀行などへの借換が困難なケースでは、 5年の融資期間にして、元金返済を15年程度のペースで行うバルーン返済が一般的ですし、 担保の不動産評価も落ちないので現実的な融資期間だと思います。 いずれにしても、長期になればなるほど不動産評価もかけ目も厳しく査定されます。
(不動産評価) 会社によっても違いますが一般的には、 担保物件を収益還元法で計算して不動産評価をしています。 特に収益物件の場合は、路線価はあくまでも参考値であり、 収益をいくら生み出す不動産かで評価されます。
(担保物件の場所) 全国対応可能と書いてあっても、現実的には県庁所在地や主要都市までがやっと可能で、 現実的には、札幌・仙台・首都圏・静岡・名古屋周辺・京阪神周辺・広島・福岡が可能な対象地域です。
(その他) ・掛け目 収益還元で出された不動産評価に掛け目を掛けたものが融資額になります。 この掛け目が最近は厳しく60%~70%位に見ておくのが安全です。 もちろん、物件によっては80くらいで見るケースも皆無ではありません。
・コンプライアンス 収益物件でよくありますが、性風俗関連のテナントの入居しているビルや、反社会的組織の事務所などが 入居しているビルは担保の対象になりません。
・土壌汚染、建築基準法違反、検査済証などの有無、建物の築年数なども、 不動産評価、融資額に大きな影響があります。
・市街化調整区域内の物件は担保対象に非常になりにくく、会社によっては完全にNGになっています。
・山林や田畑は担保対象になりません。あくまでも対象は宅地です。
以上、まだ様々なことがありますが、だいたい以上の知識を持っていただければ、 スムーズに不動産担保ローンを活用できると思います。 不動産担保ローンに対するご質問は、住宅ローンのご質問と同様、 ご相談料は無料でお取り扱いしておりますので、 お気軽に、bhycom@gmail.com までいただければと思います。
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プロフィール
私は資金調達コンサルティングをコア事業にした会社を、事業パートナーの都市銀行出身の元銀行マンと経営しています。
私の前職は不動賃貸業や不動産開発業の会社のオーナーで、バルブ期にはピークで約500億円の借入金があり、この処理にあたって修羅場もくぐり、この時の経験から銀行被害の方へのサポートをするようになり、このことが高じて、現在の中小企業や個人の方々の資金調達のお手伝いの仕事を始め、現在に至っています。
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