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永年にわたる資金調達コンサルティングの豊富な体験を基に、資金調達のイロハから、高度なノウハウまで、資金調達に関連する情報満載のブログです。 別に運営する「思うように資金調達ができない方へ」のデーターベース的なブログでもあります。
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今日の本題は不動産担保ローンの基礎的な話です。


よくあるご質問は、金利、事務手数料、融資期間、不動産評価、担保物件の場所についてです。

順番にご案内させていただきます。


(金利)

サイトなどの案内では5%台からとの記載がある会社もあるようですが、

実際は7%台から9%台と言うのが実情です。

ただ、後で触れる事務手数料との絡みで、低くなることもあるようですが、

8%前後と言うのが一般的です。


(事務手数料)

ほとんどの会社が2%+消費税の事務手数料を融資実行時に取ります。

ただ最近東証一部に上場した会社は1%+消費税になっています。


(融資期間)

25年などの長期の融資期間も書いてありますが、

金利も低くないので、できれば短期での利用をお奨めいたします。

ただ、銀行などへの借換が困難なケースでは、

5年の融資期間にして、元金返済を15年程度のペースで行うバルーン返済が一般的ですし、

担保の不動産評価も落ちないので現実的な融資期間だと思います。

いずれにしても、長期になればなるほど不動産評価もかけ目も厳しく査定されます。


(不動産評価)

会社によっても違いますが一般的には、

担保物件を収益還元法で計算して不動産評価をしています。

特に収益物件の場合は、路線価はあくまでも参考値であり、

収益をいくら生み出す不動産かで評価されます。


(担保物件の場所)

全国対応可能と書いてあっても、現実的には県庁所在地や主要都市までがやっと可能で、

現実的には、札幌・仙台・首都圏・静岡・名古屋周辺・京阪神周辺・広島・福岡が可能な対象地域です。


(その他)

・掛け目

 収益還元で出された不動産評価に掛け目を掛けたものが融資額になります。

 この掛け目が最近は厳しく60%~70%位に見ておくのが安全です。

 もちろん、物件によっては80くらいで見るケースも皆無ではありません。


・コンプライアンス

 収益物件でよくありますが、性風俗関連のテナントの入居しているビルや、反社会的組織の事務所などが

 入居しているビルは担保の対象になりません。


・土壌汚染、建築基準法違反、検査済証などの有無、建物の築年数なども、

 不動産評価、融資額に大きな影響があります。


・市街化調整区域内の物件は担保対象に非常になりにくく、会社によっては完全にNGになっています。


・山林や田畑は担保対象になりません。あくまでも対象は宅地です。


以上、まだ様々なことがありますが、だいたい以上の知識を持っていただければ、

スムーズに不動産担保ローンを活用できると思います。

不動産担保ローンに対するご質問は、住宅ローンのご質問と同様、

ご相談料は無料でお取り扱いしておりますので、

お気軽に、bhycom@gmail.com  までいただければと思います。
 
アドバイス  
資金使途が自由、融資実行までの期間が短い、融資の可否が明確なので、
使い方を間違えなければ、非常に使いやすいローンです。

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銀行からの融資の可能性は業種業態によって違うことがあります。
今日はこのことを3つのポイントに絞ってお話をしていきたいと思います。
昨日同様、主に都市銀行から新規融資を受ける場合の傾向とご了解の上お読み下さい。

①融資を受けやすい業種、難しい業種
②融資を受けやすい会社の規模
③シンプルな組織の会社が融資を受けやすい

【融資を受けやすい業種、難しい業種】
まず非常に融資を受けにくい主な業種は金融業界、性風俗業界、パチンコ業界、不動産業界、介護系事業です。
性風俗業界へはいつでもNGですが、

金融業界、パチンコ業界、不動産業界に対する金融環境は現在は最悪で、
時間の経過とともに緩和される可能性もありますが、
ここしばらくは難しいと思います。

それと意外なのは介護系事業です。
サービスのトラブルによる風評被害で業績が大きく左右される懸念があって、
実績のない会社に対しては銀行は非常にネガティブですし、
居住者や入院患者の伴う施設は不動産担保ローンの担保にはなり得ないので、
ファーストクレジットなどのノンバンクからの融資もNGで、
非常に資金調達の難しい業界だと思います。

以上の業種以外の業種による、融資の可能性の高低は基本的にはないと思われますが、前にもお話をしましたように、一般的には新規性、独自性、成長性などの要素が少ない業種の会社への融資は不利と言わざるを得ません。

【融資を受けやすい会社の規模】
以前、銀行がビジネスローンに熱心な時期は、
融資の受けやすい会社の規模と言う話も言えたのですが、
現在は保証協会の保証が受けれること。
この一点が融資の可否のすべてみたいになっているので、
あくまでも参考までに読んで下さいね。

融資の条件をクリアした会社への無担保の融資額は、概算ですが月商の1~2ヶ月が基準です。
銀行も営利を追求する企業ですから、費用対効果を考慮し、また融資を担当する部署やスタッフの予算上の都合でも、500万円を融資するより3~5千万円の融資をできる会社を望む傾向がありますので、ミニマム1億円以上、理想的には3億~10億円の年商の会社が一番融資受けやすいように思います。このような傾向の真偽は分かりませんが、経験上の感想なので多分遠からずあたっていると思います。

ただ売上規模が10億円以上の会社なら更に可能性が高いか言うと、確かに高いのですが、そうとも言えない時があります。
事業規模の大きい会社への融資額は当然大きくなる場合が多いので、融資額が大きすぎると、銀行の営業部門が審査部門の審査を通す手続が大変で、会社の資産内容の査定やキャッシュフローの流れなどを通常より精査しますので、その結果、結局のところ融資が実行されないことも多々あり、売上規模の大きい会社ほど融資が受けやすいかと言えば、新規取引の場合は必ずしも受けやすいとはいえないところがあります。

【シンプルな組織の会社が融資を受けやすい】
弊社のお客様の中にも時々見受けられるのですが、多種多様の事業を多数の会社で運営していて、財務内容を拝見しても、実際のところどのような状況なのか、非常に分かりにくい場合があります。社長も分からないよう場合も多く、特にパチンコホールや飲食業などサービス業で良く見受けるのですが、このような状況の会社への融資はほぼ絶望で、できたとしてもかなり時間がかかります。
ですから弊社がお手伝いする場合、まず事業内容に応じて合併、廃止など整理をお願いし、シンプルな組織になってから、銀行に打診していただくようにしています。
  

アドバイス  
現在の銀行や信金からの融資は、よほど相当の規模もあり、財務内容も優秀でない場合を除いて、
ほぼ保証協会の保証の可否で決まるので、まずは保証協会の保証が取れるように考える必要があります。

  
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今日はテナントの不動産担保ローンへの影響についてお話をしたいと思います。

現在収益ビルのオーナーでいらっしゃる方、
あるいは、これから収益ビルの投資を考えていらっしゃる方にぜひお伝えしたい情報です。 

以前このテーマにぴったりの実例がありましたので、
この件を例に取りながら、ご案内していきたいと思います。 
 
弊社の顧客D氏は、収益ビルやファッションビル、飲食店などを数多く持つ会社のオーナーです。
D氏の渋谷の超一等地に所有する9階建ての収益ビルを担保に、
新規事業への投資ための資金調達をしたいという依頼があり
、何件かの不動産担保ローンのファイナンス会社に打診しましたところ、
テナントの内容が問題となり、融資が受けらませんでした。 
ビルの規模は大きくありませんが、超一等地に立地するビルですので、
満室で家賃も高く、年収6千万円の収入があります。 
この当時の水準で収益還元法で計算すると、
運営コストやテナント退去リスクなどを家賃の30%利回り6%で計算すると(6千万円×70%÷6%)と7億円の不動産評価となり、融資の掛け目を80%としますと5億6千万円の融資枠になり、
ここから預かり保証金の約3千万円と既に設定されているファイナンス会社の抵当権2億円を差し引くと、
本来であれば3億3千万円の融資が可能なはずです。 

ところが、6、7階に入居しているテナントが問題となって、
4件の金融機関全てが融資はノーと言う結論を出しました。
ちなみにこの4件の金融機関とは、その当時も今も不動産担保ローンついて、
もっとも良い条件で融資が可能な優良会社とお考え下さい。 
このことはビルのオーナーにとって見れば大変な損害で、
もしこのままの状況で資金調達をするとすれば、
金利が年15%以上のところか、具体名は差し控えますが、
金融機関の中で非常に評判の悪い会社ぐらいしか融資をするところがないと思われます。 
 
現実的な対策としては、問題になっているテナントに退去してもらうか、
ビルを売却する以外に、低コストでの資金調達方法はありません。
しかし、テナントの退去は家賃が未払いにでもならない限り、現実的には大変なので、
D氏は売却方向で検討することになり、弊社グループの不動産会社で担当することになりました。 
 
では問題になっているテナントとはどのようなテナントなのかを説明いたします。
 今回問題になったテナントは、性風俗のエステの店舗でした。
この性風俗のエステの店舗の定義は明確にはないのですが、
夕刊紙やスポーツ紙などに掲載されている風俗店と理解していただければ良いと思います。 
今回の件ではありませんが、以前同様の理由で融資ができなかった案件のテナントは、
金融登録を東京都にしていない、俗に言う闇金融の店舗でした。
消費者金融でもテレビのコマーシャルをしているような会社であれば問題ありませんし、
登録をしていれば個人の金融業者であっても、
不動産の評価は下がるものの、ゼロ評価になるようなことは、今までの経験の中ではありません。
 このように、 ①性風俗の店舗 ②闇金融の店舗 ③反社会的組織の事務所以上3つだけは、
テナントとして入れないように、あるいは入居しているビルは買わないようにしたほうが得策と思います。
とは言っても、この手のテナントは比較的高い家賃を支払うようなケースも多いため、
テナントの未入居が多いのビルのオーナーは、ついつい仕方なく入居させてしまうことが多く、
この点は理解できるものの、資金調達という点で考えれば、絶対に避けていただきたいと思うところです。
 
 
アドバイス 比較的このようなテナントの入っているビルは利回りが良いことが多いのですが、潤沢な自己資金を持っている方以外にはお奨めできる物件ではありません。
 
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あらゆる資金調達において,税金の滞納は致命傷です。
特に不動産担ローンの場合、お手伝いをしていて、よく直面するのは、固定資産税の滞納が原因で融資を受けられないケースです。

固定資産税のみならず、どの税金も、高額で長期間滞納すると所有不動産がある場合は差押さえを受ける可能性が高くなります。この差押さえは、他の金融機関の抵当権よりも優先されますので、金融機関は税金を滞納している顧客を非常に嫌がります。

特に不動産担保融資は不動産の担保力を前提に融資される訳ですから、滞納がある場合、差押さえがなくても、未納が分かった段階で非常に厳しくなります。

この前もあった実例ですが、銀行から新規事業の資金調達を断わられた会社が、新規事業のパートナーから不動産の担保提供を受けて、不動産担保ローン専門のファイナンス会社から5千万円の融資を受けようとした案件でした。
不動産の担保余力も十分あり、物件の実地監査も終わり、いよいよ正式契約の段階になって、納税証明書の提出を求めたところ、担保提供者の所得税、固定資産税など1億円近い滞納が分かり、融資が駄目になったケースでした。

確かに担保提供をしていただく協力者に税金の滞納があるかどうかの確認はしにくいこともよく理解できますが、このケースでの問題点は、融資を受ける会社の社長も、担保提供者も、担保提供する方の税金の未納が融資の阻害要因となることをご存じなかったことです。

このケースは弊社にとっては日常茶飯事の出来事なぐらい、
不動産を所有する方の固定資産税滞納は多いですね。折角の所有不動産の担保価値を殺してしまうことになりますので、ぜひ気をつけていただきたいと思います。

もちろん融資を受ける当事者の会社に滞納があった場合も同様です。
過去の実例としては、東京の某ターミナルに隣接する良い場所で、飲食店舗を経営している会社ですが、
固定資産税などの税金の未納が原因で、
前向きな店舗改装などの資金調達が非常に難しい状況になっていました。
現在の社長のお兄様が起業された会社で、5年前に先代の社長が急にお亡くなりになって、現在の社長が事業を継承したところ、借入金の債務不履行や税金の未納が分かり、現在懸命に再建をされている状況です。

現社長は、銀行からの借入金4億円の中、約3億円返済し、融資残高が約1億円までになったので、担保余力は十分で、新規投資のための融資も通常なら受けることができるのですが、様々な税金の滞納額が約1億円ほど残っているため、差押さえは入っていませんが、融資を受けることができない状況になっています。
この結果、店舗の改装や店舗運営に不可欠な投資を行うことができず、売上も利益も下降気味になってきています。

税金の滞納が融資の選択肢の幅を大幅に狭めている典型的な例で、滞納額が小さければ、
不動産担保ローン専門のファイナンス会社より、融資後、滞納の税金を最優先で納付することを条件に、
融資が実行されることはありますが、余りにも滞納額が大きいため、
ファイナンス会社が融資に難色を示しており、この部分の交渉をしている最中なのですが、
この場合の問題点は、銀行からの競売を恐れた余り、
税金をほとんど納付せずに銀行への返済を優先してきたことです。
もし、税金の納付にも配慮し滞納額がなければ、銀行からの融資残高がその分増えていたとしても、
担保余力はあるので、新規投資のための融資を受けることのできる可能性がかなり高かったのではないかと思われます。

会社の業績が悪化すると、税金の納付を先送りし買掛金の支払いや銀行返済を優先する社長が多いのですが、税金の滞納は資金調達の可能性を大幅に低下させますので、納税は資金繰りをする時に最優先でお考え頂くことがとても大切です。

特に不動産を所有する会社や個人の方の案件を見ますと、資金繰りが悪化した場合、固定資産税を滞納する方が余りにも多いので、ぜひお気を付け頂きたいと思います。
 
アドバイス 
滞納額が小さければ、税金の滞納があっても、不動産担保ローン専門のノンバンクの場合、融資は可能なので、差し押さえ解除などにもこのローンは利用できます。
 
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昨日のような融資のニーズはあっても、不動産を持っていない場合のお話です。

後で理由は説明しますが、本当は、
今日ご案内する方法は、諸手を上げてお薦めできる方法ではありません。
しかし、状況によっては有効な手段でもありますし、お手伝いする件数も非常に多いので、
ご案内をさせていただきます。

それは、会社あるいは代表者以外の会社や個人所有の不動産の提供を受け、この不動産を担保に融資を受ける方法です。

よくある提供不動産のケースは、次のような場合です。
・グループ会社である他社所有の不動産を担保にした資金調達
 (今日もお手伝いできた最も多いケースです)
・社長や役員の親族所有の不動産を担保にした資金調達
・協力者や取引先所有の不動産を担保にした資金調達 など

効果的な利用方法としては、昨日ご案内しました銀行からの融資が受けにくい場合の利用方法と同じです。

この方法のメリットは、銀行から融資が受けにくく、直接金融も難しい状況でできる資金調達としては、ファイナンス会社を選べば、商工ローンなどからの資金調達に比べて、比較的低い金利水準(年利4~10%)で、しかも返済期間も長く設定できるところです。

弊社の扱った案件でも、この方法で会社が立ち直ったり、会社が発展したケースは数多くありますので、
現実的には悪い資金調達の方法とは言えません。
しかしながら、この方法の問題点は、
担保提供した方も連帯保証人にならなければならないことがあるところで、
よほど信頼関係がないとトラブルになることが非常に多いということです。 
 
しかし、我々の業界でよく言われる、「消費者金融よりは質屋で借りる方がマシ」と同じ理屈で、
担保があるだけ弁済の可能性が高くなるところが、安全と言えば安全と言えます。
ただ不動産価格が大幅に下落する局面では、安全とは言えないので、
他の商工ローンなどより若干は安全程度のご認識が良いと思います。

この資金調達で可否のポイントになるのは、担保提供された不動産の価値が最も重要であることはもちろんですが、担保提供する会社や個人の納税の状況もとても大切です。

アドバイス 
この方法は本当はお奨めできる資金調達方法ではありません。
しかし、非常手段の一つとして、覚えておいて良い選択肢ではあると思います。
 
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不動産担保ローンを専門とするファイナンス会社からの融資について、
有効な利用方法で2番目に多い、銀行からの融資が受けにくい場合の利用方法の案内です。
 銀行から融資を受けにくいのは、
財務内容による各付け悪いからと言うことは再三述べて参りましたが、
銀行の格付けが悪く融資を受けにくい場合はもちろん、
所有不動産への差押さえ解除のための資金調達や、
未納消費税の納付のための調達など,次のような利用方法があります。

①差押さえ、1回の不渡りなどのトラブルがある場合
②滞納消費税、所得税などの納付のための資金調達
③RCCや金融業界で評判の悪い金融会社からの借換
④融資期間の短い銀行や信金からの借換
⑤不動産の担保余力を利用した資金調達(後順位でも担保余剰があればOK)
⑥個人の多額な資金調達 など

①について
取引先への支払いや税金が納付できず、差押さえを所有不動産につけられた場合の、差押さえ解除のための資金調達は、余程の理由がない限り銀行や信金からの融資は受けにくいものです。また不渡りを1回出したような場合も同様ですが、所有不動産の担保評価次第で融資が可能です。弊社のお手伝いをした中でも非常に多い例です。

②について
所得税はともかく消費税の未納があると、原則的には銀行などからの融資を受けることは非常に難しいのですが、ファイナンス会社によっては、融資後最優先で納付することを条件に融資が可能になることがあります。

③について
RCCからの借り換えについては、最近は銀行でも格付けの良い会社であれば引き受けるところも出てきていますが、中には正常債権(金融機関が破綻して債務がRCCに移った場合)であっても、RCCからの借換や新規の融資を拒否する銀行がけっこうありますので、このような場合は一旦優良なファイナンス会社に借り替えて、更に銀行などへの借り替えが有効です。また実名は書けませんが、金融業界で非常に評判の悪い会社の抵当権が不動産についているだけで、銀行など金融機関が取り扱いをしたがらないようなことが実際にあります。このような場合も、一旦評判の良いファイナンス会社に借換をして、最終目標の銀行などへの借換を可能にします。

④について
銀行等からの融資で、金利は低いが融資期間が短く、キャッシュフローがきついような場合、不動産担保ローン専門のファイナンス会社に借換します。物件や融資方法によっては最長25年程度の融資期間を確保できますので、金利は高くなってもキャッシュフローはかなり余裕を持つことができます。

⑤について
信金については明言できませんが、銀行、特に都市銀行は、ファイナンス会社などの抵当権の後順位に担保をつけ融資をすることを嫌がることが多いのですが、後順位であっても担保余力さえあれば、不動産担保ローン専門のファイナンス会社からの融資は可能です。

⑥について
個人で多額の融資を銀行などから受けるのは通常簡単ではありません。経営する会社の増資時などに、個人の高額な資金調達が必要になることがあります、このような場合、個人所有の不動産を担保として調達が可能になります。
 

アドバイス 
不動産評価が中心の融資であるため、逆に不動産評価がなかったり、対象地域外の不動産が担保の場合は、いくら会社の財務内容が良くても、不動産担保ローン専門のノンバンクからの融資を受けることはできません。
 
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昨日ご案内いたしました不動産担保ローンを専門とするファイナンス会社からの融資について、
今日は、その有効な利用方法についてご案内いたします。

1.新たな不動産投資の資金調達
一番多い例は
新たな不動産のための購入資金としての利用です。

担保があるから、金利の安い銀行や信金から借りれば良いのではないかと思われると思いますが、
一般投資家の不動産投資の新規物件購入には、実は銀行や信金からの融資は適合しません。
その理由は、会社の規模も財務内容も非常に優良な会社であれば、
会社自体の与信が高いので、投資金額によっては銀行や信金からの融資で対応できるのですが、
一般の会社や個人投資家にとっては、銀行や信金からの融資では時間がかかりすぎて、
融資が実行される前に他の投資家に買われてしまい、
優良物件の購入ができないようなことがよくあります。

別に銀行や信金が悪いわけではなく、審査の対象が、投資対象の不動産の内容以前に、
投資をする会社や個人の与信を重視するため、
既存の取引がある場合はまだ良いのですが、
新規の取引の場合は、まず担保になる不動産の内容よりも、
融資対象の会社や個人の審査に時間がかかるため,
融資実行までに時間がかかってしまいます。

この点不動産担保ローンを専門とするファイナンス会社からの融資は、
昨日もお話をしましたように、融資対象の会社や個人よりも、
担保になる不動産の内容に重点をおくため、
融資対象の審査は過去の金融上の履歴のチェック程度ですので、
時間が大幅に短縮されます。

ファイナンス会社によっては、10億円を超えるような融資であっても、
担保になる不動産の状況と、融資に必要な書類を迅速に準備できれば、
最短10日程度でも可能な場合がありますので、
優良物件を買い損ねる事態はかなり防げるので利用価値があります。

このように担保になる不動産に重きを置く融資ですから、
競売物件を取得する時の融資にも適していますし、
最近馴染みが増えてきたノンリコースローンを使えば、
少ない自己資金で、しかも低リスクでの不動産投資が可能となります。
ただ現在はノンリコースローンはエクイティの割合が高くないと成立しないので、
レバレッジの利かない状況になっているので、使う意味が少なくなっています。

明日も不動産担保ローンを専門とするファイナンス会社からの融資について、2番目に実例の多い、銀行から融資が難しい場合の利用についてお話をしたいと思います。
  

アドバイス 
打診時に必要な主な資料は、
・物件の謄本、公図、地積測量図、平面図
・所在地の分る地図か住居表示の分るもの
・収益性のある物件いついては、収入や費用が分るもの(賃貸借契約書のコピー)
・借入れる当事者の会社謄本、税務申告書
など

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今日書く不動産担保ローンは、銀行の不動産融資ではなく、
ノンバンク、例えばファーストクレジットやクレディセゾン(アトリウム)などノンバンクの、
不動産担保ローンのことです。

これらの会社の不動産担保ローンは、金融庁の締め付けもあって、
少し審査方法が変わり厳しくなってきていますが、
本来のこのローンの性格を今日はまず書きたいと思います。

このようなファイナンス会社の融資の特徴は、融資の可否を、ほぼ提供される担保に依存しているところです。もちろん、あまりにも財務内容がひどかったり、多額の税金を滞納していたり、代表者の金融上の履歴に重大な問題がある場合や、反社会的な組織に属しているような場合は別ですが、たとえば税務当局の差押さえが不動産の謄本で確認できたり、会社が赤字であっても、設立後間もない会社でも、提供される担保に担保余力があれば、融資を受けることができます。

このことはとても重要なことで、個人所有の不動産の状況によっては、創業時であっても融資を受けることができるということです。

銀行からのプロパー融資は不可なわけですから、国金などの創業支援金や自己資金では資金が足らず、直接金融も不調な場合でも、担保余力のある不動産があれば、これを担保に資金調達の可能性が出てくるわけです。

不動産担保ローンを専門とするファイナンス会社の不動産評価と融資額の計算は、
不動産の収益力から不動産価値を算出して出されます。
いわゆる収益還元法というやつです。

そして今なら、収益還元法で出された不動産評価額に、
今なら掛け目70%を掛けて融資可能額が出されます。
さらに、この価格から、預かり保証金、建物の状況、取り壊しコスト、土壌汚染コスト、アスベストリスク、道路付けの問題などを勘案して最終的な融資額が決まります。

そして調達コストはどのくらいかと言うと、
年利換算で通常で大体7%後半から9%前半ぐらいが一般的で、
調達時に1回、融資額の2~3%程度を事務手数料として取られます。

融資期間は、最長25年くらいまでできますが、
このような長期にすると、金利負担も大きく融資額も下がるので、
実態は5年程度のバルーン方式と言う方式か、
不動産会社などに多い1年以内の超短期の期間が最適です。

いずれにしても、この融資は、不動産評価さえ出れば、
非常に融資実行までの時間がかからないので、
人気のある不動産を購入するような時に最適です。

明日は、この不動産担保ローンの有効的な使い方と、まずい使い方の案内です。

アドバイス 
最近は会社の問題、特に返済原資があるのかどうかうるさくチェックされるようになっているので、やはり財務内容が重要になってきています。でも銀行とは比較にならないほど、不動産価値ありきなので、利用価値はいっぱいあります。
  
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プロフィール
私は資金調達コンサルティングをコア事業にした会社を、事業パートナーの都市銀行出身の元銀行マンと経営しています。 私の前職は不動賃貸業や不動産開発業の会社のオーナーで、バルブ期にはピークで約500億円の借入金があり、この処理にあたって修羅場もくぐり、この時の経験から銀行被害の方へのサポートをするようになり、このことが高じて、現在の中小企業や個人の方々の資金調達のお手伝いの仕事を始め、現在に至っています。
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