不動産担保ローンの使い方 ５ テナントの影響

今日はテナントの不動産担保ローンへの影響についてお話をしたいと思います。

現在収益ビルのオーナーでいらっしゃる方、
あるいは、これから収益ビルの投資を考えていらっしゃる方にぜひお伝えしたい情報です。 

以前このテーマにぴったりの実例がありましたので、
この件を例に取りながら、ご案内していきたいと思います。 
　
弊社の顧客Ｄ氏は、収益ビルやファッションビル、飲食店などを数多く持つ会社のオーナーです。
Ｄ氏の渋谷の超一等地に所有する９階建ての収益ビルを担保に、
新規事業への投資ための資金調達をしたいという依頼があり
、何件かの不動産担保ローンのファイナンス会社に打診しましたところ、
テナントの内容が問題となり、融資が受けらませんでした。 
ビルの規模は大きくありませんが、超一等地に立地するビルですので、
満室で家賃も高く、年収６千万円の収入があります。 
この当時の水準で収益還元法で計算すると、
運営コストやテナント退去リスクなどを家賃の３０％利回り６％で計算すると（６千万円×７０％÷６％）と７億円の不動産評価となり、融資の掛け目を８０％としますと５億６千万円の融資枠になり、
ここから預かり保証金の約３千万円と既に設定されているファイナンス会社の抵当権２億円を差し引くと、
本来であれば３億３千万円の融資が可能なはずです。 

ところが、６、７階に入居しているテナントが問題となって、
４件の金融機関全てが融資はノーと言う結論を出しました。
ちなみにこの４件の金融機関とは、その当時も今も不動産担保ローンついて、
もっとも良い条件で融資が可能な優良会社とお考え下さい。 
このことはビルのオーナーにとって見れば大変な損害で、
もしこのままの状況で資金調達をするとすれば、
金利が年１５％以上のところか、具体名は差し控えますが、
金融機関の中で非常に評判の悪い会社ぐらいしか融資をするところがないと思われます。 
　
現実的な対策としては、問題になっているテナントに退去してもらうか、
ビルを売却する以外に、低コストでの資金調達方法はありません。
しかし、テナントの退去は家賃が未払いにでもならない限り、現実的には大変なので、
Ｄ氏は売却方向で検討することになり、弊社グループの不動産会社で担当することになりました。 
　
では問題になっているテナントとはどのようなテナントなのかを説明いたします。
 今回問題になったテナントは、性風俗のエステの店舗でした。
この性風俗のエステの店舗の定義は明確にはないのですが、
夕刊紙やスポーツ紙などに掲載されている風俗店と理解していただければ良いと思います。 
今回の件ではありませんが、以前同様の理由で融資ができなかった案件のテナントは、
金融登録を東京都にしていない、俗に言う闇金融の店舗でした。
消費者金融でもテレビのコマーシャルをしているような会社であれば問題ありませんし、
登録をしていれば個人の金融業者であっても、
不動産の評価は下がるものの、ゼロ評価になるようなことは、今までの経験の中ではありません。
 このように、 ①性風俗の店舗 ②闇金融の店舗 ③反社会的組織の事務所以上３つだけは、
テナントとして入れないように、あるいは入居しているビルは買わないようにしたほうが得策と思います。
とは言っても、この手のテナントは比較的高い家賃を支払うようなケースも多いため、
テナントの未入居が多いのビルのオーナーは、ついつい仕方なく入居させてしまうことが多く、
この点は理解できるものの、資金調達という点で考えれば、絶対に避けていただきたいと思うところです。 
　
アドバイス　比較的このようなテナントの入っているビルは利回りが良いことが多いのですが、潤沢な自己資金を持っている方以外にはお奨めできる物件ではありません。
　
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