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永年にわたる資金調達コンサルティングの豊富な体験を基に、資金調達のイロハから、高度なノウハウまで、資金調達に関連する情報満載のブログです。 別に運営する「思うように資金調達ができない方へ」のデーターベース的なブログでもあります。
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今日書く不動産担保ローンは、銀行の不動産融資ではなく、
ノンバンク、例えばファーストクレジットやクレディセゾン(アトリウム)などノンバンクの、
不動産担保ローンのことです。

これらの会社の不動産担保ローンは、金融庁の締め付けもあって、
少し審査方法が変わり厳しくなってきていますが、
本来のこのローンの性格を今日はまず書きたいと思います。

このようなファイナンス会社の融資の特徴は、融資の可否を、ほぼ提供される担保に依存しているところです。もちろん、あまりにも財務内容がひどかったり、多額の税金を滞納していたり、代表者の金融上の履歴に重大な問題がある場合や、反社会的な組織に属しているような場合は別ですが、たとえば税務当局の差押さえが不動産の謄本で確認できたり、会社が赤字であっても、設立後間もない会社でも、提供される担保に担保余力があれば、融資を受けることができます。

このことはとても重要なことで、個人所有の不動産の状況によっては、創業時であっても融資を受けることができるということです。

銀行からのプロパー融資は不可なわけですから、国金などの創業支援金や自己資金では資金が足らず、直接金融も不調な場合でも、担保余力のある不動産があれば、これを担保に資金調達の可能性が出てくるわけです。

不動産担保ローンを専門とするファイナンス会社の不動産評価と融資額の計算は、
不動産の収益力から不動産価値を算出して出されます。
いわゆる収益還元法というやつです。

そして今なら、収益還元法で出された不動産評価額に、
今なら掛け目70%を掛けて融資可能額が出されます。
さらに、この価格から、預かり保証金、建物の状況、取り壊しコスト、土壌汚染コスト、アスベストリスク、道路付けの問題などを勘案して最終的な融資額が決まります。

そして調達コストはどのくらいかと言うと、
年利換算で通常で大体7%後半から9%前半ぐらいが一般的で、
調達時に1回、融資額の2~3%程度を事務手数料として取られます。

融資期間は、最長25年くらいまでできますが、
このような長期にすると、金利負担も大きく融資額も下がるので、
実態は5年程度のバルーン方式と言う方式か、
不動産会社などに多い1年以内の超短期の期間が最適です。

いずれにしても、この融資は、不動産評価さえ出れば、
非常に融資実行までの時間がかからないので、
人気のある不動産を購入するような時に最適です。

明日は、この不動産担保ローンの有効的な使い方と、まずい使い方の案内です。

アドバイス 
最近は会社の問題、特に返済原資があるのかどうかうるさくチェックされるようになっているので、やはり財務内容が重要になってきています。でも銀行とは比較にならないほど、不動産価値ありきなので、利用価値はいっぱいあります。
  
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プロフィール
私は資金調達コンサルティングをコア事業にした会社を、事業パートナーの都市銀行出身の元銀行マンと経営しています。 私の前職は不動賃貸業や不動産開発業の会社のオーナーで、バルブ期にはピークで約500億円の借入金があり、この処理にあたって修羅場もくぐり、この時の経験から銀行被害の方へのサポートをするようになり、このことが高じて、現在の中小企業や個人の方々の資金調達のお手伝いの仕事を始め、現在に至っています。
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