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永年にわたる資金調達コンサルティングの豊富な体験を基に、資金調達のイロハから、高度なノウハウまで、資金調達に関連する情報満載のブログです。 別に運営する「思うように資金調達ができない方へ」のデーターベース的なブログでもあります。
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現在マイホームの一戸建てやマンションの一室への不動産評価は、広尾とか南青山、白金といった超ブランドの地域以外はかなり厳しいものとなっています。

ただ住宅に対する日本人特有の所有傾向は無視できない上、賃貸住宅やマンションには優良な物件が少ないことや、借りるための審査が必要以上に厳しかったり、ペットを飼うこと一つとっても不自由なことも多いため、多くの方々が、将来不安の中、また生活費を削るなど無理を承知で多額の借入をしてまで、住宅を購入されているのだと思います。

ただ資金調達コンサルティングの仕事の中で感じるところは、自己資金なら良いが、現時点では、上記地域以外では、借入なら購入は控えた方が良いと言うのが偽りのない感想です。
本当に現在の住宅の市場はかなり厳しいです。さらに将来はもっともっと厳しくなるという予想が我々の業界では常識になっております。

資金調達のお客様からご相談を受ける中で、自宅を担保に資金調達をしたいと希望されることは数多くあります。
しかし、自宅を担保に新規に借入が可能となることは、10年以内の取得物件では、ほぼ確率がないのが現状です。新規の調達どころか、住宅の返済が滞ったため、会社の調達にまで悪影響を及ぼしていることの事例の方が圧倒的に多く、会社にお勤めの方は収入が比較的安定しているので破綻するケースは少ないはずですが、世間でうらやむような会社の幹部の方から、個人の資金調達の件で、それもかなり深刻な内容のご相談を受けることが、ここのところ激増しています。

やはり、年収の減額、年金などの将来不安、生涯雇用の崩壊、もちろん失業、左遷なども影響しているのだと思います。

個人の住宅の評価も、前回投資物件でご説明したように、住宅を他人に貸した場合にいくらの家賃が取れるかどうかといった、やはり収益還元法で不動産の価値を算出しますので、少子化や人口削減傾向のトレンドとも合間って、結果として割高に購入されていることの方がが多く、借入額の割合の少ない方は良いのですが、税金の優遇措置などもあって、急いで自己資金が少なく、90%は借入といったケースの場合、かなりリスクの高い買物をした結果となっています。

そろそろ、マイホームの取得は、「男の甲斐性」的な発想から、純粋な投資の観点から見直す時代になってきたと、慎重に検討されることを強くお薦めいたすところです。

マイホームが原因で、ブラックになっている方の数は、多分多くの方々が予想される数字を遥かに超えているようです。
このような結果失業して、起業したくても資金調達ができなくて、八方ふさがりになっている事例を多く見てきていますので、マイホームの取得は、ぜひ慎重になさることをお薦めいたします。

購入して安全な目安は、借入比率が取得価格の30%以内の場合とお考えいただければ良いと思います。
なぜなら、私見ですが、通常の住宅(東京の超高級住宅地以外)は、10年以内に現在の地価の1/3と見ているからです。
 

★05年2月の記事
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【社長の錯覚④ 不動産の見方】

不動産に対する見方を、私の付き合っている銀行や金融会社の見方を参考に、
資金調達コンサルティングの現場から感じる不動産の見方について今日は書きたいと思います。

1回目のブログでも書きましたように、私は1990年頃、いわゆるバブルと言われた時期に、某都市銀行の協力を得て、ピーク時には30棟ほどの商業ビルやマンションビルに投資していた時期があります。その後バブル崩壊で全てを失いましたので、私は大失敗者です。ですから不動産の見方に対して、ひょっとするとネガティブな方向にどうしても偏向している可能性もありますので、この点はぜひご認識いただきながらお読み下さい。

金融機関の不動産の見方を一言で言うと、かけがえのない、持っているだけで信用力をオーナに与える資産から、収益を生む資産に過ぎないものとなったと言うのが実状です。特に土地は収益を生むための一つ材料として捉えています。
ですから、収益の上がらない不動産の価値は極端に言うとゼロと考えているのではないのかと思います。

時々お聞きになると思いますが、現在の不動産の価値は、収益還元法で計算されます。
たとえばある商業ビルの年間の受取家賃が月200万、年収で2400万円、室を借りるテナントから預かる保証金が1000万円~2000万円とします。
評価は、路線化や公示価格といった価格を参考にするのではなく、いくら家賃を取れる不動産かで算出します。
もちろん地域によって、テナントがすぐに入る立地かどうか?また新しく入るテナントの家賃の相場の高低、不動産の買手が感じる「購入する不動産の利回りへの期待値」が違うため、実際に不動産担保ローン専門の金融機関が行う不動産評価算出方法で4つの地域の不動産評価を算出してみます。

A地域の物件 利回りが6~8%前後で買い手がつく地域
 例:東京の千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の一等地など
 評価:3億2千万円
・2400万円÷0.07(7%)≒3億4千万円 
・3億4千万円-2千万円(保証金)≒3億2千万円

B地域の物件 利回りが8~10%前後で買い手がつく地域
例:東京のAの地域以外の区、大阪、名古屋の超一等地など
 評価:2億6千5百万円
 ・2400万円÷0.09(9%)≒2億8千万円
 ・2億8千万円-1千5百万円(保証金)≒2億6千5百万円

C地域の物件 利回りが10~12%前後で買い手がつく地域
例:AB以外の首都圏の一等地、他の政令指定都市の一等地など
 評価:2億3千万円
 ・2400万円÷0.09(10%)≒2億4千万円
 ・2億4千万円-1千万円(保証金)≒2億3千万円

D地域の物件 利回りが12~15%前後で買い手がつく地域
例:地方の県庁所在地レベルの都市の一等地、政令指定都市の準一等地など
 評価:1億9千5百万円 
 ・2400万円÷0.12(12%)≒2億円
 ・2億円-5百万円(保証金)≒1億9千5百万円

上記以外の地域にお住まいの方には本当に申し訳ないのですが、上記以外の不動産の価値については、地元の銀行や信用金庫などは評価を認め、融資を受ける会社の事業性や財務内容を勘案して融資につながる可能性はありますが、純粋に不動産価値だけを担保に融資する全国レベルの不動産担保ローン専門の金融機関は、基本的には上記以外の地域の不動産について、価値は測定不能と判断し、融資をしないのが現状です。

ではなぜこのような、一見不条理とも思える判断をするのかといえば、いくつか理由があります。
1.マクロ的に見て、まだ日本の土地は高すぎる
2.少子高齢化や2007年から人口が減る問題
3.日本の経済力低下
4.東京など大都市と地方の格差拡大傾向


以上のような判断のもと、2007~8年頃までは、今の不動産価格が維持されるものの、それ以降は、収益性の高い一等地以外の不動産価格は大幅に下がるかも知れないと予測しているからです。もちろん不動産価格は様々な要因で変化するため、逆に不動産価格が上がる可能性も皆無とはいえませんが、可能性は低いと判断しています。

次回もこの続きで、住むための住宅やマンションの購入についてお話をしたいと思います。
宜しければまた覗いてみてください。

★05年2月の記事


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プロフィール
私は資金調達コンサルティングをコア事業にした会社を、事業パートナーの都市銀行出身の元銀行マンと経営しています。 私の前職は不動賃貸業や不動産開発業の会社のオーナーで、バルブ期にはピークで約500億円の借入金があり、この処理にあたって修羅場もくぐり、この時の経験から銀行被害の方へのサポートをするようになり、このことが高じて、現在の中小企業や個人の方々の資金調達のお手伝いの仕事を始め、現在に至っています。
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